Nel nostro Paese, voler acquisire la proprietà della casa in cui si abita è un obiettivo molto diffuso. Negli ultimi anni – a causa di tassi di interesse vantaggiosi praticati dagli istituti di credito sui mutui fondiari, di scarsa disponibilità di immobili offerti in locazione e dell’aumento dei canoni richiesti – molte famiglie si sono indebitate proprio per acquistare la loro abitazione.
Gli immobili possono essere gravati da ipoteca: si tratta di una garanzia, generalmente iscritta sugli immobili, a favore dell’istituto di credito che ha erogato il mutuo o del creditore che ha concesso un’altra forma di prestito assistito da garanzia ipotecaria su un immobile di proprietà del soggetto che ha chiesto il prestito. Non solo: è possibile che sugli immobili venga iscritta anche un’ipoteca giudiziale, su richiesta di un creditore che abbia ottenuto una sentenza di condanna (al pagamento di somme, all’adempimento di altra obbligazione o al risarcimento dei danni) o un altro provvedimento giudiziale cui la legge attribuisce questo effetto, come, ad esempio, un decreto ingiuntivo.
Nel caso in cui il mutuo o il prestito non vengano regolarmente restituiti, il creditore può iniziare, sull’immobile gravato da garanzia ipotecaria, un’esecuzione immobiliare, attraverso il pignoramento dell’immobile.
Inoltre, qualsiasi creditore privato, in possesso di un titolo esecutivo ed anche in assenza di iscrizione di garanzia ipotecaria a suo favore, può iniziare un’esecuzione immobiliare su un immobile di proprietà del proprio debitore senza alcuna limitazione: è quindi pignorabile da parte dei creditori privati, anche per crediti di bassa entità, qualsiasi immobile, compresa la prima casa di abitazione (non esclude la pignorabilità neppure la presenza di minori o disabili nel nucleo familiare residente), ed anche la prima casa cointestata al coniuge (quando non sia possibile la divisione in natura dell’immobile, il pignoramento è fatto sull’intero immobile, con l’obbligo, alla divisione del prezzo, di restituire il 50% al coniuge non debitore).
Solo nel caso in cui il creditore sia l’Agenzia Entrate Riscossione esistono particolari limiti e condizioni al pignoramento della prima casa, intesa come unica abitazione del debitore; per escludere la pignorabilità, devono ricorrere contemporaneamente tutti questi presupposti:
- l’immobile deve essere l’unico di proprietà del contribuente;
- deve essere il suo luogo di residenza;
- non deve essere di lusso (non accatastato nelle categorie A/8 e A/9);
- deve essere accatastato a civile abitazione;
- il debito deve superare i 120 mila euro;
- il valore del complesso dei beni immobili di proprietà del debitore (al netto di eventuali ipoteche iscritte a garanzia di crediti di altri soggetti e aventi priorità anteriore a quella a favore dell’agente della riscossione) deve essere superiore a 120 mila euro.
L’Agenzia delle Entrate Riscossione può però sempre intervenire in una procedura esecutiva immobiliare iniziata da un creditore privato, sia esso banca, finanziaria, ecc., anche se ad essere pignorata è la prima casa di abitazione.
E’ bene sottolineare che, anche al termine della procedura di espropriazione – quando cioé l’immobile pignorato sia stato venduto e il ricavato della vendita, al netto delle spese della procedura, sia stato ripartito tra i creditori – è possibile che il soggetto resti ancora gravato dai debiti, perché l’importo ripartito non è stato sufficiente a soddisfare tutti i creditori.
Il debitore, proprietario di un immobile oggetto di una procedura di espropriazione immobiliare che si trovi in situazione di sovraindebitamento, può giovarsi di alcune disposizioni introdotte dalla legge n. 3/2012, oltre che della possibilità, al termine dell’esecuzione della procedura di risoluzione della crisi, di ottenere, se ne ricorrono i presupposti, l’esdebitazione e quindi la liberazione dai debiti anche se non integralmente soddisfatti. Innanzitutto, i creditori non possono iniziare o proseguire azioni esecutive individuali a partire dal momento in cui viene depositata presso il tribunale competente la domanda di accordo di composizione della crisi.
Nel caso invece in cui si proponga il piano del consumatore, il giudice non è obbligato a sospendere i processi esecutivi in corso: disporrà la sospensione solo se la loro prosecuzione potrebbe pregiudicare la fattibilità del piano; una volta che il piano sia stato omologato, i creditori (con causa o titolo anteriori) non possono però iniziare o proseguire azioni esecutive individuali.
Nel caso di liquidazione del patrimonio, il giudice con il decreto che dichiara aperta la procedura, dispone che non possono essere iniziate o proseguite, a pena di nullità, azioni esecutive individuali fino al termine della procedura di liquidazione.
Rivolgiti ai nostri consulenti del debito, non lasciare più soli cittadini e imprese è l’impegno portato avanti dagli sportelli Riparto presenti sul territorio nazionale. Luoghi aperti al dialogo e all’ascolto, dove ogni persona che si trovi in difficoltà a causa della propria situazione debitoria, può ricevere gratuitamente un’assistenza personalizzata, ottenere informazioni sulle procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento ed essere guidata nel percorso di risanamento del debito e di ripartenza.
